🏡 Общая площадь квартиры в Болгарии: почему цифры в объявлении и ощущения на просмотре не всегда совпадают

Вы решили приобрести квартиру в Болгарии. Определились с курортом, выбрали один или несколько жилых комплексов и договорились о просмотре понравившихся объектов.

Во время просмотра одной из квартир возникает вопрос, который задают многие покупатели, впервые сталкиваясь с рынком недвижимости Болгарии.

Появляются сомнения.

Правильно ли указана площадь?

Почему ощущения не совпадают с цифрами в объявлении?

Что именно означает общая площадь квартиры?

Давайте разберемся.

👀 Почему квартира кажется меньше заявленной общей площади?

Во время просмотра квартиры мы оцениваем пространство, которым будем пользоваться каждый день. Размер комнат, кухни, прихожей, санузлов, террасы, высоту потолков, ширину проходов. Именно так формируется наше представление о размере квартиры.

Поэтому вполне естественно, что возникает ощущение: заявленная общая площадь больше, чем кажется на первый взгляд.

В большинстве случаев это не означает ошибку в объявлении и не свидетельствует о неверно указанных данных.

Причина заключается в том, что покупатель оценивает одну площадь, а документы — другую.

И здесь возникает следующий вопрос.

📄 Что именно указано в объявлении?

В большинстве объявлений о продаже недвижимости в Болгарии указывается общая площадь квартиры.

Это официальная характеристика объекта недвижимости, которая используется при продаже и указывается в объявлениях, нотариальном акте и других документах.

Общая площадь состоит из двух частей:

• застроенной площади квартиры;
• идеальных частей общих частей здания, приходящихся на данный объект недвижимости.

И здесь возникает следующий закономерный вопрос.

📐 Что такое застроенная площадь квартиры?

Во время просмотра человек оценивает именно то пространство, которое относится к самой квартире. Он обращает внимание на размеры комнат, кухни, прихожей, санузлов, террасы, удобство планировки и представляет, насколько комфортно здесь будет жить.

Позже, знакомясь с документами на объект, покупатель встречает термин «застроенная площадь».

Под этим термином понимается площадь самой квартиры как самостоятельного объекта недвижимости.

Другими словами, застроенная площадь относится непосредственно к квартире и не включает идеальные части общего имущества здания.

И здесь возникает еще один закономерный вопрос.

🏢 Что такое идеальные части общих частей здания?

После знакомства с понятием застроенной площади большинство покупателей задает следующий вопрос.

Чтобы ответить на этот вопрос, важно понимать, что ни одна квартира не существует отдельно от здания.

Помимо самой квартиры каждый собственник пользуется общими частями дома. Это лестницы, лестничные площадки, коридоры, лифты, входные группы и другие элементы здания, предназначенные для всех владельцев недвижимости.

Поэтому при покупке квартиры собственник приобретает не только саму квартиру, но и долю в общем имуществе здания.

В документах на недвижимость эта доля называется идеальными частями общих частей здания.

Именно она вместе с застроенной площадью образует общую площадь квартиры.

🧾 Почему в нотариальном акте указаны квадратные метры, а не процент?

После знакомства с понятием идеальных частей у многих покупателей возникает еще один вопрос.

Такой вопрос возникает вполне закономерно.

Интуитивно кажется, что доля должна выражаться в процентах.

Однако в большинстве нотариальных актов на недвижимость в Болгарии указывается не процент, а конкретная площадь идеальных частей. Например: 6,84 м², 9,27 м² или другое значение.

Именно эта величина затем участвует в определении общей площади квартиры.

🔎 Откуда она берется?

Для каждого здания еще на этапе проектирования выполняется расчет площадей.

На основании архитектурного проекта определяется площадь каждого самостоятельного объекта недвижимости и площадь идеальных частей, приходящаяся на него.

Именно эти данные становятся основой для оформления первых документов на объект.

При последующих перепродажах квартиры сведения об идеальных частях, как правило, переносятся в новый нотариальный акт без изменения.

🧮 Можно ли самостоятельно пересчитать идеальные части?

На практике — практически нет.

Для такого расчета недостаточно знать только площадь квартиры.

Необходим архитектурный проект здания и первоначальный расчет площадей, выполненный при его проектировании.

Поэтому при покупке квартиры обычно не пересчитывают идеальные части самостоятельно, а проверяют соответствие сведений, указанных в документах.

🏘️ Значит ли это, что две квартиры одинаковой площади могут иметь разную общую площадь?

Более того, если квартиры находятся в разных жилых комплексах, их общая площадь в большинстве случаев будет отличаться.

На первый взгляд это кажется нелогичным.

Если площадь самой квартиры одинаковая, возникает ожидание, что одинаковой должна быть и общая площадь.

На практике это не так.

Каждый жилой комплекс проектируется индивидуально.

Он имеет собственную архитектуру, разную площадь общих частей и различное их соотношение по отношению к квартирам.

Поэтому величина идеальных частей в каждом здании отличается.

Именно поэтому две квартиры с одинаковой застроенной площадью могут иметь разную общую площадь.

Следовательно, сравнивать квартиры только по общей площади или только по стоимости одного квадратного метра не всегда корректно.

Возникает следующий вопрос.

🧭 От какой площади исходить при выборе квартиры?

Универсального ответа здесь нет.

Каждая величина площади помогает решить свою задачу.

Если вы хотите понять, насколько просторной будет квартира в повседневной жизни, в первую очередь стоит обращать внимание на застроенную площадь, планировку и то, насколько эффективно используется внутреннее пространство.

Если же вы изучаете документы на объект, сравниваете юридические характеристики квартир или проверяете сведения в нотариальном акте, ориентироваться следует на общую площадь, поскольку именно она используется в документах и большинстве объявлений.

И здесь появляется, пожалуй, самый важный вопрос.

🎯 На какую площадь стоит обращать внимание при выборе квартиры?

Ответ зависит от того, что именно вы хотите понять.

Если главная задача — оценить, насколько просторной окажется квартира в повседневной жизни, одного значения общей площади недостаточно.

Две квартиры с одинаковой общей площадью могут заметно отличаться по внутреннему пространству.

❔ Почему?

Потому что часть общей площади приходится на идеальные части общего имущества здания. Их величина индивидуальна для каждого жилого комплекса.

Поэтому при одинаковой общей площади одна квартира может иметь большую застроенную площадь, а другая — меньшую.

Именно застроенная площадь помогает лучше понять, каким пространством вы будете пользоваться каждый день.

📏 Получается, что при одинаковой общей площади квартира с большей застроенной площадью может оказаться более просторной?

Если сравнивать две квартиры только по общей площади, нельзя сделать вывод, что их внутреннее пространство одинаково.

Причина уже известна.

Часть общей площади приходится на идеальные части общего имущества здания.

В каждом жилом комплексе их величина отличается.

Следовательно, если у двух квартир одинаковая общая площадь, но у одной из них идеальные части меньше, то ее застроенная площадь будет больше.

А значит, собственник получит больше пространства, которым сможет пользоваться каждый день.

И наоборот.

Если на квартиру приходится большая величина идеальных частей, то при той же общей площади застроенная площадь окажется меньше.

Если при выборе недвижимости для вас важно получить максимально возможное внутреннее пространство, обращайте внимание не только на общую площадь, но и на застроенную площадь, если эта информация указана в документах или предоставлена продавцом.